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张氏兄弟来自北京，从事房地产行业20年，深谙房地产行业。我不是所谓的“专家”，我只是用我20年的实践经验来回答你的问题。问：抱歉，我已经多次看到您写过有关中国房地产危机的文章，但我实际上看到的是三年前开始的反弹，然后才崩溃。结合日本房地产行业的历史，一直持续增长，直到20世纪90年代，然后开始下降，长达30年。换句话说，房地产是一个重复大周期的特殊产品，所以我认为我们不是在谈论所谓的周期理论。当大多数人没有住房时，该比率会持续上升，一旦过了峰值，就别无选择，只能继续下降。不存在周期这样的事情，尤其是当与人口减少结合在一起时。 A: 1.我们别再争论了。因为我们的底下有巨大的差距房地产历史的地位是很难反驳的。这个类比就像谈论西方历史一样。有很多刻板印象，因为大多数人并不真正理解它们。例如，为什么欧洲没有农民起义？为何没有改朝换代？为什么没有兼并土地？等等，不是不存在，而是没读过的人不知道。房地产和经济史也是如此。它并没有引起太多关注，因为它与普通人的工作生活无关。如果你仔细观察，观察范围很窄，你当然看不到它。 2、比如温铁棍先生有一本书，叫《八重危机》。很多人读后都感到惊讶。新中国成立后有这么多危机吗？事实上，温家宝只谈到了经济大危机。基本上他不谈小危机、金融危机。这些是大多数人不理解的事情。和房地产行业一样，商品房出现以来，也经历了一个起起落落的周期。不是自建国以来，而是自古银本位时代以来。民国时期由于战争的影响越来越大以及金本位+信用本位货币的影响更加普遍和明显。自20世纪90年代以来，影响更大，但归根结底，普通人不需要担心自己不想买房的问题。当他们想买房的时候，大多数是房价上涨的时候。否则，他们不会重视，给人留下房价持续上涨的印象。 3. 保持简单。我理解你的观点，大多数人都有这种刻板印象，但这并不重要，也没有必要讨论，因为事实就是事实，无论他们承认与否，它们都发生了。 4. 换句话说，在市场上这个人类可以干预的世界，总是有起起落落、繁荣与危机的循环。这是资本主义的特点，也是必然的。这就是马克思写《资本论》的原因，这也是他的重要观点之一。不然读完之后你就能够看懂了。此外，虽然日本房地产市场已经崩溃了30年，但东京自2003年以来一直基本稳定。自2012年安倍政府上台以来，一直受到安倍三箭的提振。当然，只有东京、大阪这样的大城市在上涨，也只有东京回到了最高值并再创新高，而其他中小城市则继续下跌。仅供参考。第二个问题：我问你一个问题。奥运会前我在北京工作时，我和丈夫买了一套公寓。位于三环南路赵公口双城公寓一套160平米三居室。我曾任坚持了10多年。目前租金一年10万元左右。感觉没啥利润，所以想卖掉。但我也有想法，给儿子留着，以后他去北京的时候，作为资产。您认为继续出租好还是出售好？ A: 1. 是Futoshi Apartment**系统吗？这些是系统内的社会住房。 2.我不认为租房有利可图。这肯定是无利可图的。 160平方米。如果1平方米超过4万平方米的话，应该值700万左右，至少600万以上。年租金10万意味着月租金为8000，租售比约为800，扣除所有权和公共服务后的年化回报率不到1.5%。这个回报不高，但是很低。可是，中间人扣除了一个月的房租之后就出现这种情况了？如果是这样，我会说它不是太贵，只是平庸。 3. 如果你确定你不会手指住在那里，卖掉它是个好主意。一旦提取资金，您可以购买更高保障价值或更高租金率的房产，或者投资于其他渠道。南三环地区实力不强，因此价格走势弱于北城。改造后，城市界面有所改善，但更有利于优质商品住宅社区的发展。像Futoshi Apartments这样的塔楼社区根本没有受益。此外，由于单位面积如此之大，办公室数量也将增多，这将进一步影响价格。此外，如果租金收入不能盈利，为什么还要继续维持呢？有什么好处？ 4. 因此，如果租金是一个实数，我认为保持这个数字没有多大意义。它在各方面都没有优势，所以你别无选择，只能卖掉它或购买新的。仅供参考。 3 问：抱歉，我们不住在北京。我们在北京工作了很多年，一直艾斯想买房子。我们认为房价目前处于最低点。不过考虑到居住的便利性，我觉得还是先在燕郊买房，全款买一套两房。当然，我想买燕郊有两个原因。首先，我认为这里的价格应该已经触底。其次，我认为地铁开通后，增加使用人数将会是一个优势。我们的考虑是否正确？ A：1、你们就是当初调侃罗永浩的网友。我觉得锤子的手机价格非常划算，所以只要他们给我钱，我肯定会先买华为。 2.你的想法是正确的。我还认为Enjo大部分地区的价格已经触底。这可以通过计算租金与销售额之间的比率来计算。如果接近通州平均水平，则说明不存在泡沫。不过，由于我对燕郊目前的价格或租金不太了解，所以最好o 请咨询当地代理商。地铁主要服务于一些社区。它也可能有利于地铁站附近的社区，但不一定有利于更远的社区。首先，地铁规划已不再是秘密，想要购买的人应该提前购买，不要等到开通才涨价。第二个涉及北京郊区的几条地铁线路。基本上，一旦开办生意，只能主要通过车站周边地区的租金来获取利润。距离远一点的人受到的影响会小一些，所以会比较平静，租房或者买房的人也不必花额外的钱去乘坐地铁。 3. 换句话说，房子是用来住的。如果你想寻找一种生活体验，最好在燕郊买。不过，如果你的目的是在地铁里投资或者炒房，我觉得没有多大意义，可能也不会产生太大影响。高福利可能抵不上税收成本。为了仅供参考。 4 问：请问，我和我的伴侣住在海淀的集体之家，我们的工作地点在卫公村。我们每月税后总收入是24000元。购房需求为海淀市高中及高中学区的小两居室，或朝阳市同区的两居室商品房。可以推荐一些社区吗？ Ps：首期付款约为150日元，每月付款约为10,000日元。可能再贵也买不起。如果是凯甸的老村子，希望改造一下，环境改善一下。计划建造全部朝南或南北向的公寓和电梯楼。答：1.不推荐。凯多和朝日都没有符合条件的人。否则，您可能需要联系您的代理人。我们更擅长根据总价值来匹配房产。 2.主要原因是预算不是很高，1.5米10亿日元+每月1万日元=总计约350万日元。这对于任何初中或高中学区来说都是一个陷阱。已经4/50多了，条件也不是很好。不过，如果你需要海淀市的两居室或者朝阳市的商品房，并且有环境要求的话，海淀市的价差至少在150万日元左右，但在朝阳市，由于商品房面积更大，差价可能会更大。 3.总之，我极力推荐。没有这样的房间。我们建议首先了解您的市场，然后相应地缩小您的要求。比如朝阳市没有学区的话，应该可以买一套没有任何缺陷的老房子，但面积不会是2居室。另外，我想说的是，在聘请代理的时候，最好不要抱太大希望。否则，代理可能不会重视你，甚至不敢欺骗你。供参考仅限电子。这两天我收到了几个狡猾的请求。他们中有些人不懂市场，但总有一种不切实际的幻想，认为北京应该有自己可以买的房子。但实际上，情况并非如此。如果存在这样的房子，经纪人首先会自己购买。为什么外国人要利用它？即使请不起中介，也很难找到投资人吗？ 5问：请问，我现在的房子在北四环奥园附近。两居室公寓位于较旧的社区，家庭建筑位于疗养院内。它很旧了。以前，我的工作地点就在附近，在那里工作很方便。但现在我工作的公司想在城里建立一个物流基地，所以他们邀请我去那里工作。他们被告知，他们将获得更高的工资以及10万元至8万元不等的住房和交通补贴。说实话这个我是有点动心的，想拿下他有机会改善我的房子。这就足够了。我在研究大兴地铁沿线的房子时发现，46000日元以上就可以买到一套相当漂亮的半新房。这远远超出了我现在的承受能力。然而，几乎所有的家人和朋友都反对这个想法。大家都认为北四环的保值性比南五环要好很多。如果你就这样改变你的房子，将来你会后悔的。我有点困惑，但我想听听您的建议，主要是从长期居住和投资的角度。答：1.房子是用来住的。如果真想去大兴工作，就必须从改善生活的角度去改变。不然就得租房子了，对吧？不是不能修复，而是不用担心。房子的所有其他特征，包括位置价值和学区，它们都是副产品，所以如果你不考虑它们也不必担心。 2.H但从投资角度来看，迄今为止北方一直比较强，而北京一直是北强南弱。这在短期内不会是好事。改变。另外，在大兴买600万的房子，一般流动性比北方差，很难卖。北方地区的报价处于平均水平，但大兴地区由于挂牌时间较长，报价略高。总体建议是，如果预算高的话，最好先看看高密店的西红门区域。由于靠近市中心，单价相对较高。 3、即没有明确的建议，只能列出来供参考。还是那句话，房子是你住的东西，所以我们要从长寿和她的角度来考虑。仅供参考。关注公众号“张哥谈买房”。如果有任何与房地产行业相关的问题，请随时向我询问。
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